Broek in Waterland - Zuideinde 20-20A

1.1 Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van een woningbouwplan aan het Zuideinde te Broek in Waterland. Het planvoornemen omvat de realisatie van 3 woningen op deze locatie. In het geldende bestemmingsplan 'Broek in Waterland' zijn de gronden bestemd voor 'Bedrijfsdoeleinden', met de subbestemming 'Transportbedrijf'. De eigenaren van het transportbedrijf zijn zich aan het oriënteren om het bedrijf naar een andere locatie te verplaatsen. Om deze reden zijn er plannen voor het slopen van de bedrijfsgebouwen en de bouw van 3 nieuwe woningen op deze locatie. De bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' staat geen woningbouw toe. Om de ontwikkeling toch mogelijk te maken is besloten een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van de kern Broek in Waterland. In figuur 1 is het perceel aangegeven.

Figuur 1. De ligging van het plangebied

1.2 Planologische regeling

De huidige planologische regeling voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Broek in Waterland 2008' (vastgesteld door gemeenteraad op 24 april 2008 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 9 december 2008). In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd voor 'Bedrijfsdoeleinden'. Onderstaand geeft figuur 2 de planologische situatie weer.

Figuur 2. Uitsnede plankaart geldend bestemmingsplan (het plangebied met rood aangegeven)

Het initiatief voor de bouw van woningen past niet binnen de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Deze bestemming bevat weliswaar bebouwingsmogelijkheden, maar niet voor woningen. Hierdoor is het voornemen niet passend in het planologisch-juridisch kader van het geldend bestemmingsplan. Om deze reden is een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een beschrijving gegeven van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 4 wordt op de diverse omgevingsaspecten ingegaan. Een juridische beschrijving van het plan is gegeven in hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk wordt onder andere ingegaan op de bestemmingen. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Ook wordt er in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de grondexploitatie.

2.1 Huidige situatie

Het percelen Zuideinde 20 en Zuideinde 20A liggen in de kern Broek in Waterland. Het dorp Broek in Waterland bestaat overwegend uit woningen en wordt omgeven en doorkruist door diverse waterpartijen. Het dorp kent een zeer mooie, kenmerkende historische kern met veel houten huizen die zijn geschilderd in pasteltinten. Mede hierdoor is de historische kern van het dorp sinds 1971 door het Rijk aangewezen als beschermd dorpsgezicht.

Het plangebied ligt aan de westzijde van de straat Zuideinde en ten oosten van de watergang de Molengouw. Het plangebied is volledig verhard en omvat een stolpschuur en een daaraan geschakelde schuur. Dit terrein met opstallen wordt gebruikt voor een transportbedrijf. Naast de schuur is een woning aanwezig. Deze woning heeft een puntgevel waarbij opzij een dakkapel met gotiserende versiering is aangebracht. Het huis is geverfd in de voor Broek in Waterland kenmerkende lichtblauwe pastelkleuren. Dit huis is daarom al geruime tijd aangemerkt als rijksmonument. Beide schuren zijn in gebruik als werkplaats en als opslag van goederen en materieel.

2.2 Toekomstige situatie

Het terrein van het transportbedrijf wordt her-ontwikkeld, door het slopen van de bedrijfsgebouwen en de bouw van drie nieuwe burgerwoningen. Het rijksmonument, dat al tijden als burgerwoning wordt gebruikt, wordt met dit bestemmingsplan positief bestemd. Deze transformatie van het perceel levert een bebouwingsoppervlak op van in totaal 262 m² waarvan 118,5 m² reeds aanwezig is. Onderstaande afbeelding geeft een weergave van de nieuwe inrichting.

Figuur 3. voorgenomen inrichting van het plangebied. Op de kaart is eveneens perceel Zuideinde 18 weergegeven. Dit maakt geen deel uit van het plangebied.

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de beleidskaders waarmee bij het opstellen van dit bestemmingsplan rekening is gehouden.

3.2 Rijksbeleid

3.3 Provinciaal beleid

3.4 Regionaal beleid

3.5 Waterbeleid

3.6 Gemeentelijk beleid

3.7 Conclusie

Uit bovenstaande blijkt dat het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid geen belemmering vormen voor de ontwikkeling aan het Zuideinde 20A te Broek in Waterland.

4.1 Inleiding

Voor het plangebied en de omgeving kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden een rol spelen. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de milieu- en omgevingsaspecten beschreven.

4.2 Ecologie

In het kader van de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen is het van belang om aandacht te besteden aan beschermde natuurwaarden. De effecten op natuurwaarden dienen te worden beoordeeld in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van soortenbescherming en gebiedsbescherming. De wettelijke grondslag hiervan ligt per 1 januari 2017 verankerd in de Wet natuurbescherming.

Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat aanvullend onderzoek in het kader van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is. Plaatsing van straat- en buitenverlichting die lichtuitstraling veroorzaakt richting de watergang Molengouw dient achterwege te blijven. Met inachtneming van het broedseizoen van vogels is een ontheffing van de Wnb in dat geval op voorhand niet nodig.

Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van natuurlijke habitats en soorten. Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Wnb voor gebieden nodig. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale Omgevingsverordening.

4.3 Cultuurhistorie en archeologie

Archeologie

In de Structuurvisie Noord-Holland is Waterland aangewezen als een van de gebieden die waardevolle archeologische vindplaatsen kennen. Het archeologische beleid van de gemeente Waterland is vastgelegd in de ‘Archeologienota Waterland 2011’. In deze nota wordt verwoord hoe het behoud van archeologische waarden of het onderzoek daarnaar zeker worden gesteld. Volgens de archeologienota ligt het plangebied in een gebied, waar archeologisch onderzoek is vereist bij plangebieden vanaf 100 m2 en een bodemverstoring dieper dan 0,35 meter. Omdat het in dit geval gaat om een ontwikkeling met een oppervlakte van circa 830 m² waarbij de bodem wordt verstoord, is een verkennend archeologisch onderzoek verricht. Uit dit onderzoek blijkt dat geen archeologische waarden worden verstoord door het verrichten van (bouw)werkzaamheden ter plaatse. Het onderzoeksrapport adviseert dan ook niet om nader archeologisch onderzoek te verrichten. Het onderzoeksrapport is bijgevoegd in bijlage 2 bij deze toelichting. Op grond van het verrichte onderzoek wordt geconcludeerd dat er zich vanuit archeologisch perspectief geen belemmeringen voordoen.

Cultuurhistorie

Het Zuideinde is een historisch bebouwingslint in het zuidelijk deel van Broek in Waterland. Dit wordt met onderhavige planontwikkeling gerespecteerd door geen nieuwe bebouwing direct aan het Zuideinde te projecteren. Het bestaande Rijksmonument komt, door de sloop van de bedrijfsgebouwen, vrijer in de ruimte te staan en komt daardoor beter tot z'n recht. Met de bouw van de drie nieuwe woningen is rekening gehouden met het Rijksmonument door de hoogste nieuwe woning in de tweede lijn van dit monument te plaatsen. Tevens zijn de geschakelde woningen niet op één lijn geprojecteerd en is de vormgeving van de woningen niet uniform. Dit sluit aan op de diversiteit van de woningen aan het Zuideinde.

4.4 Water

Ruimtelijke ontwikkelingen mogen geen negatieve invloed hebben op het watersysteem in een peilgebied. Hiervoor is de uitvoering een watertoets verplicht. Het is van belang om in een vroeg stadium met het waterschap te overleggen over de precieze invulling van de watertoets. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Om aan deze verplichting te voldoen is in een vroeg stadium advies gevraagd van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Dit advies is bijgevoegd in Bijlage 3 bij deze toelichting. De HHNK constateert in dit geval dat het plan mogelijk is binnen de waterhuishoudkundige aandachtspunten. Er is geen waterkering in de nabijheid van het plangebied aanwezig, de verharding neemt af en het regenwater wordt direct naar de Molengouw afgevoerd. Wel wordt geadviseerd geen uitlogend bouwmateriaal toe te passen, het huishoudelijk afvalwater aan te sluiten op het gemeentelijk rioleringssysteem. Tot slot wordt meegegeven dat voor werken aan de meest westelijke rand van de percelen (aan de waterkant) een watervergunning moet worden aangevraagd bij eventuele werkzaamheden. Gelet op het advies van de HHNK wordt geconcludeerd dat er zich geen waterkundige belemmeringen voordoen bij de uitvoering van dit plan.

4.5 Milieuzonering

Het onderhavig plangebied ligt nabij het bedrijventerrein Hellingweg. Hier zijn bedrijven mogelijk tot milieucategorie 2, waarvoor in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) een richtafstand van 30 meter tot milieugevoelige functies wordt geadviseerd. De bebouwing die het plan mogelijk maakt, bevindt zich op kortere afstand tot dit bedrijventerrein. De minimale afstand tussen het plangebied en dit bedrijventerrein bedraagt ca. 10 meter. Daarmee voldoet het plan niet aan de richtafstand conform de VNG uitgaven Bedrijven en milieuzonering.

Van de geadviseerde richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken. Aangezien het plangebied gelegen is in de dorpskern van Broek in Waterland, wat als gemengd gebied gezien kan worden beschouwd, kan een afstandstap terug gedaan worden. Dit betekent een richtafstand van 10 meter tot hinder gevoelige functies. Hieraan wordt in principe voldaan.

De toelaatbaarheid van de woningen wordt verder onderbouwd doordat voor het bedrijventerrein het plan is gemaakt tot transformatie naar een meer gemengd gebied met woningen. Hiervoor is in het nieuwe bestemmingsplan voor Broek in Waterland een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Daarbij wordt het bedrijventerrein Hellingweg ook in de huidige situatie al aan diverse zijden omsloten door burgerwoningen. Dat geldt ook voor het onderdeel van het bedrijventerrein Hellingweg dat nabij onderhavig plangebied ligt. Dat betekent dat gevoelige functies, zoals woningen, reeds op een kortere afstand (minder dan 10 meter) zijn gelegen van de bestaande bedrijven, dan de afstand van het bedrijventerrein ten opzichte van de nieuwe geplande woningen. Daarmee kan de milieu-uitstraling van de zittende bedrijven niet groter dan maximaal toelaatbaar op de meest nabij gelegen gevoelige bestemming (woning). In de praktijk zal dit betekenen dat de maximale milieubelasting niet verder gaat dan de erfgrens van de aanwezige bedrijvigheid.

Om deze reden zijn de beoogde drie woningen binnen dit plangebied in de nabijheid van het bedrijventerrein Hellingweg toch ruimtelijk aanvaardbaar. Tevens kunnen deze 3 nieuwe woningen in de vorm van gevoelige bestemmingen geen belemmering vormen voor de bedrijfsvoering van de op dit bedrijventerrein aanwezige bedrijven. Om dezelfde reden, namelijk dat andere woningen reeds op een kortere afstand van de bedrijven aanwezig zijn en bepalend zijn voor de bedrijfsvoering van de zittende bedrijven.

Ten noorden van het plangebied bevindt zich op het perceel aan Zuideinde 16 een klein winkeltje dat ondergeschikt is aan de woonfunctie. Een supermarkt wordt in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) gezien als categorie 1-bedrijf. Voor dergelijke bedrijven adviseert de VNG afstanden van 10 meter ten opzichte van milieugevoelige functies. De planlocatie bevindt zich buiten de invloedssfeer van deze zonering.

Met het plan worden geen bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. De bestaande bedrijfsactiviteiten zullen uit het plangebied verdwijnen. Bedrijfshinder vanuit het plangebied op de omgeving zal hierdoor, voor zover aan de orde, verdwijnen. Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor dit plan.

4.6 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat er sprake is van een saneringsgeval als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen.

Ten behoeve van het planvoornemen is bodemonderzoek uitgevoerd. Het verslag hiervan is bijgevoegd in Bijlage 4 bij deze toelichting. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat sprake is van ernstige verontreiniging. Om die reden wordt een saneringsplan opgesteld in overleg met de Omgevingsdienst IJmond, om de gronden te saneren en geschikt te maken voor de voorgenomen ontwikkeling. Dit traject wordt verder doorlopen in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen.

4.7 Geluid

Het plangebied ligt binnen de geluidszone van de provinciale weg N247. Omdat met voorliggend bestemmingsplan een gevoelige bestemming (wonen) mogelijk wordt gemaakt, is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai vanwege de N247 uitgevoerd. Het eveneens in de nabijheid van het plangebied gelegen Zuideinde kent een maximum snelheid van 30 km/uur. Deze weg kent formeel gezien geen zone en in het kader van de Wet geluidhinder hoeft hiernaar geen onderzoek te worden gedaan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie wordt deze weg toch betrokken in het akoestisch onderzoek. Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 5 bij deze toelichting.

Uit het onderzoek blijkt dat de nieuwbouwlocatie voldoet aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB vanwege zowel de N247 als het Zuideinde. Zowel de Wet geluidhinder als de goede ruimtelijke ordening verzetten zich hierdoor niet tegen de komst van de woningen.

4.8 Luchtkwaliteit

Op grond van de Wet milieubeheer is geen onderzoek naar de luchtkwaliteit noodzakelijk, omdat het planvoornemen 'niet in betekenende mate' (NIBM) van invloed is. Projecten die op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn onder meer projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2 of PM10 bijdragen wat overeenkomt met 1,2 µg/m3, vrijgesteld van toetsing. PM10 en PM2,5 zijn sterk gerelateerd, aangezien PM2,5 onderdeel uitmaakt van de emissie van PM10. Als aan PM10 wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM2,5 niet wordt overschreden. Voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM is de 3% grens omgezet in getalsmatige grenzen. Een van de categorieën is woningbouw tot 1500 woningen netto met 1 ontsluitingsweg. Voor deze categorie kan toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit achterwege blijven De ontwikkeling van drie woningen valt binnen de categorie “niet in betekende mate”. Toetsing aan de grenswaarden is voor dit plan dan ook niet noodzakelijk.

4.9 Externe veiligheid

In het kader van ruimtelijke procedures conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient het aspect externe veiligheid in acht te worden genomen. Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de woon- en leefomgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of LPG. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Dit is verankerd in diverse wet- en regelgeving, zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit).

Binnen het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen en buisleidingen aanwezig. Wel worden over de N247 gevaarlijke stoffen vervoerd. Deze weg is niet opgenomen in het Basisnet Weg. Dit houdt in dat er langs de route geen ruimte wordt gereserveerd voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. In een vooroverlegreactie geeft de veiligheidsregio Zaanstreek - Waterland advies over de gevaren en risico's die betrekking hebben op het vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierin worden geen belemmeringen aangegeven met betrekking tot de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan. Daarom wordt geconcludeerd dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor dit plan.

4.10 Verkeer en parkeren

Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. De nadruk ligt daarbij op de effecten op de verkeersafwikkeling en parkeren (bereikbaarheid), de verkeersveiligheid en de verkeershinder (leefbaarheid).

Woningbouw leidt tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. Het gaat hierbij om een toename van het aantal motorvoertuigbewegingen van en naar het plangebied. Gemiddeld genomen kan worden uitgegaan van een toename van 7 motorvoertuigbewegingen per woning per etmaal. In het plangebied worden 3 woningen gerealiseerd. Dit leidt tot een toename van 21 verkeersbewegingen per etmaal van en naar het plangebied. Uitgaande van een spitsuurintensiteit van 10% van de etmaalintensiteit leidt dit tot een toename van de spitsuurintensiteit van 2 mvt bij ontwikkeling van het plan. Het is in dit verband ook van belang dat er in de huidige situatie reeds bedrijfsbebouwing in het plangebied aanwezig is die uit het plangebied verdwijnt. De feitelijke verkeerstoename zal hierdoor minder toenemen dan bij een geheel nieuwe ontwikkeling. Aangenomen kan worden dat het Zuideinde op de geringe toename van het aantal verkeersbewegingen is berust.

Vanwege de woningbouw neemt ook de parkeerbehoefte in het plangebied toe. In aansluiting op het 'Beleid Parkeerbehoefte, laad- en losruimte gemeente Waterland' is de parkeerbehoefte bepaald op basis van de CROW. De locatie is volgens de CROW/CBS niet stedelijk (rest bebouwde kom). De gemiddelde parkeernorm voor vrijstaande woningen bedraagt hier 2,3 parkeerplaatsen per woning, wat afgerond resulteert in een parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen voor he planvoornemen. Parkeren dient plaats te vinden op eigen erf. Om de realisatie van voldoende parkeergelegenheid te waarborgen, is hiervoor in de planregels een bepaling opgenomen.

Uit oogpunt van verkeerseffecten wordt voorliggend bestemmingsplan maatschappelijk aanvaardbaar geacht.

4.11 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. en anderzijds de hiervoor beschreven milieuonderzoeken. Op de beoogde woningbouw is drempelwaarde voor stedelijke ontwikkeling uit bijlage D van het Besluit m.e.r. van toepassing.

D 11.2 De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Deze drempelwaarde wordt niet overschreden. Voor het planvoornemen geldt daarom de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Op grond van artikel 2, lid 5 besluit m.e.r. dient de initiatiefnemer in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling een aanmeldnotitie op te stellen en in te dienen bij het bevoegd gezag. Hierin wordt ingegaan op de vraag of de activiteit mogelijk tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan leiden. Hierdoor kan worden aangenomen dat de milieueffecten van de voorgenomen ontwikkeling in de voorgaande paragrafen reeds voldoende zijn onderzocht. Op basis van de resultaten van deze onderzoeken worden geen onaanvaardbare milieueffecten verwacht. De uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan wordt niet door onaanvaardbare milieueffecten belemmerd.

4.12 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden. In het plangebied zijn geen kabels, leidingen of straalpaden aanwezig. Vanuit dit perspectief doen zich dan ook geen belemmeringen voor met betrekking tot de uitvoerbaarheid van het plan.

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven. Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (hierna: SVBP). De SVBP maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

6.1 Inleiding

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Onderdeel hiervan is de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. Ook wordt er in dit hoofdstuk aandacht besteed aan het aspect grondexploitatie.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Voorbereidingsfase

De initiatiefnemers hebben de direct omwonenden over deze ontwikkeling geïnformeerd, alsmede de dorpsraad van Broek in Waterland. De dorpsraad heeft aangegeven niet negatief tegenover dit plan te staan.

In het kader van het bestuurlijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, is het plan ook verzonden aan een aantal vaste advies- en overlegpartners. Er zijn, in alfabetische volgorde, overlegreacties ingediend door de volgende instanties:

• Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier;
• Omgevingsdienst IJmond
• Provincie Noord-Holland;
• Rijkswaterstaat;
• Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland.

De binnengekomen reacties zijn opgenomen in Bijlage 6 en zijn waar nodig in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt vervolgens de in de Wro opgenomen formele bestemmingsplanprocedure. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage wordt gelegd. Tijdens deze periode wordt eenieder de gelegenheid geboden tot het indienen van zienswijzen.

Vaststellingsfase

Ten aanzien van de ingekomen zienswijzen wordt een standpunt bepaald in de zienswijzennotitie. Wanneer hier aanleiding toe is, wordt het resultaat van de zienswijzennotitie verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan is een op ontwikkeling gericht plan. De kosten komen voor rekening van de particuliere ontwikkelaar. De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarmee gewaarborgd.

6.4 Grondexploitatie

Met de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, indien sprake is van bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de gronden en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden.

Voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor de realisatie van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Voor het plan dient op grond hiervan een exploitatieplan opgesteld te worden, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. De gemeente heeft met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin tevens het planschadeverhaal is geregeld. Het opstellen van een grondexploitatieplan is hierdoor niet langer noodzakelijk. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd.