Uitdam - Zeedijk 1

1.1 Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld voor het woningbouwplan aan de Zeedijk 1 te Uitdam. Het planvoornemen omvat de realisatie van drie woningen op deze locatie. In het geldende bestemmingsplan 'Kernen Waterland 2013' zijn de gronden bestemd voor 'Wonen - 2' en 'Bedrijf'. Deze bestemmingen staan de beoogde woningbouw niet toe. Om de ontwikkeling toch mogelijk te maken is besloten een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van de kern Uitdam. Het vormt het meest noordelijke perceel van dit lintdorp. De ontwikkeling van de locatie is vanuit het open landschap beeldbepalend. In figuur 1 is het perceel globaal aangegeven.

Figuur 1. De ligging van het plangebied

1.2 Planologische regeling

De huidige planologische regeling voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Kernen Waterland 2013', (vastgesteld op 11 april 2013). In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd voor 'Wonen - 2' en 'Bedrijf'. Daarnaast geldt in het gehele plangebied zowel de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' als de dubbelbestemming 'Aardkundig'. Het oostelijk deel van het plangebied heeft vanwege de naastgelegen dijk ook de dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering". Bijna het gehele plangebied ligt in de vrijwaringszone van deze dijk, aangeduid met de gebiedsaanduiding "vrijwaringszone - dijk".

Figuur 2. Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan

Het initiatief voor de bouw van woningen past niet binnen de bestemmingen en is deels buiten het bouwvlak beoogd. Hierdoor is het voornemen niet passend in het planologisch-juridisch kader uit het geldend bestemmingsplan. Om deze reden is een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een beschrijving gegeven van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 4 wordt op de diverse omgevingsaspecten ingegaan. Een juridische beschrijving van het plan is gegeven in hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk wordt onder andere ingegaan op de bestemming. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Ook wordt er in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de grondexploitatie.

2.1 Huidige situatie

Het perceel Zeedijk 1 vormt het meest noordelijk gelegen perceel binnen de bebouwde kom van het lintdorp Uitdam. Het landschap rondom Uitdam wordt gekarakteriseerd als veenweidegebied. Het veenweidegebied is zeer open met brede watergangen. Verspreid in het landschap liggen dorpen en boerderijen als eilanden in dit open landschap. Het dorp zelf bestaat overwegend uit woningen en heeft een groene uitstraling, die wordt veroorzaakt door het groen in de tuinen en overtuinen. Ook de dijk aan het Markermeer vormt een groen element in het dorp.

Het plangebied is in de huidige situatie ingericht met een woning, bedrijfsbebouwing en bijbehorend erf. Het wordt niet meer als zodanig gebruikt.

2.2 Toekomstige situatie

Het planvoornemen omvat de realisatie van drie woningen op het perceel aan de Zeedijk 1 te Uitdam. Voor de planlocatie is eerder een bestemmingsplan opgesteld, waarin de bouw van 7 woningen was beoogd. Dit plan is indertijd door de Raad van State vernietigd. Het woningaantal is in voorliggend bestemmingsplan teruggebracht naar 3.

De nieuwe bebouwing volgt de lintstructuur die kenmerkend is voor Uitdam. De nieuwe woningen worden aan de weg gerealiseerd, met per woning een ontsluiting op de Zeedijk. De te realiseren bebouwing vormt een passend agrarisch ensemble afgesloten met een iets hogere bebouwing.

De bebouwing zal gerealiseerd worden buiten het bestaand stedelijk gebied (zie paragraaf 3.3.2). Wel is het plangebied reeds bebouwd, de bestaande bebouwing is gelegen in een bouwvlak. De nieuwe situatie zal qua bebouwde oppervlakte nauwelijks een toename creëren. De drie woningen worden op enige afstand van de weg gerealiseerd, passend in het lint van Uitdam. Om het weidevogelleefgebied, grenzend aan het plangebied, te beschermen, worden de omliggende gronden bestemd als 'Tuinen - Onbebouwd'. Hier kunnen geen schuren en dergelijke worden gebouwd. Het weidevogelleefgebied ligt buiten het plangebied. Hier vinden geen veranderingen plaats.

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de beleidskaders waarmee bij het opstellen van dit bestemmingsplan rekening is gehouden.

3.2 Rijksbeleid

3.3 Provinciaal beleid

3.4 Regionaal beleid

3.5 Waterbeleid

3.6 Gemeente

3.7 Conclusie

Uit bovenstaand blijkt dat het rijksbeleid, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid geen belemmering vormen voor de ontwikkeling aan de Zeedijk 1 te Uitdam.

4.1 Inleiding

Voor het plangebied en omgeving kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden een rol spelen. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de milieu- en omgevingsaspecten beschreven.

4.2 Ecologie

In het kader van de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen is het van belang om aandacht te besteden aan beschermde natuurwaarden. De effecten op natuurwaarden dienen te worden beoordeeld in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van soortenbescherming en gebiedsbescherming. De wettelijke grondslag hiervan ligt per 1 januari 2017 in de Wet natuurbescherming.

In september 2017 is het plangebied onderzocht door een ecoloog in het kader van een onderzoek natuurwaarden. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen als Bijlage 1. Het plan veroorzaakt zowel tijdens de aanlegfase als in de gebruiksfase geen (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied Markermeer & IJmeer. Het plan is daarmee niet in strijd met de gebiedenbescherming van de Wnb.

Tevens zorgt het plan niet voor een belemmering van de omzetting van de gronden van het NNN naar een natuurfunctie en leidt niet tot negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN. Het plan maakt geen ontwikkelingen mogelijk die een negatief effect hebben op het aangrenzende weidevogelleefgebied. De activiteit is op het punt van natuur niet in strijd met de Provinciale omgevingsverordening.

Het onderzoek resulteerde wel in een vervolgonderzoek naar vogels met jaarrond beschermde nestplaatsen en grondgebonden zoogdieren.

Dit vervolgonderzoek, opgenomen in Bijlage 2, is afgerond in november 2018. Geconcludeerd is dat. als gevolg van de beoogde werkzaamheden, er geen sprake is van overtreding van verbodsartikelen uit de Wet natuurbescherming. Zo gaan er geen verblijfplaatsen van vleermuizen en jaarrond beschermde nest- en verblijfplaatsen van huismus of gierzwaluw verloren. Ook wordt geen essentieel foerageergebied van vleermuizen aangetast en leidt het plan niet tot onderbreking van een essentiele vliegroute van vleermuizen.

In voorliggende situatie is het aanvragen van een ontheffing van de Wet natuurbescherming niet noodzakelijk, mits rekening gehouden wordt met het broedseizoen van vogels.

4.3 Cultuurhistorie en archeologie

In de Structuurvisie Noord-Holland is Waterland aangewezen als een van de gebieden die waardevolle archeologische vindplaatsen kennen. Het archeologische beleid van de gemeente Waterland is vastgelegd in de ‘Archeologienota Waterland 2011’. In deze nota wordt verwoord hoe het behoud van archeologische waarden of het onderzoek daarnaar zeker worden gesteld. Volgens de archeologienota ligt het plangebied in een gebied, waar archeologisch onderzoek is vereist bij plangebieden vanaf 500 m2 en een bodemverstoring dieper dan 0,40 meter. De nieuwe bebouwing bedraagt minder dan 500 m2. In 2012 is wel archeologisch onderzoek gedaan. Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan hoeft dan ook geen archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Om het behoud van archeologische waarden ook bij toekomstige ontwikkelingen te borgen, is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' in het bestemmingsplan opgenomen. Ook blijf onverminderd de archeologische meldingsplicht van kracht. Dit betekent dat wanneer bij graafwerkzaamheden vondsten worden aangetroffen waarvan redelijkerwijs kan worden aangenomen dat het archeologie betreft, dit gemeld moet worden bij het bevoegd gezag, zijnde de gemeente Waterland.

Voor het behoud van cultuurhistorische waarden in het plangebied is de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie van de Provincie Noord-Holland gevolgd. In paragraaf 3.3.3 is opgenomen dat het voorliggende bestemmingsplan in lijn is met de uitgangspunten uit de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. In het plangebied zelf zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Met de realisatie van het planvoornemen worden geen belangrijke cultuurhistorische waarden verstoord.

Volgens de provinciale cultuurhistorische waardenkaart zijn er op de locatie geen bouwkundige en archeologische waardevolle punten, lijnen of gebieden aanwezig. Wel is er een historisch geografisch vlak van zeer grote waarde aanwezig. Het gaat om de in het gebied voorkomende onregelmatige opstrekkende strokenverkaveling. De bebouwing blijft binnen het huidige perceel. Er wordt dus geen afbreuk gedaan aan de strokenverkaveling.

4.4 Water

Ruimtelijke ontwikkelingen mogen geen negatieve invloed hebben op het watersysteem in een peilgebied. Hiervoor is de uitvoering een watertoets verplicht. Het is van belang om in een vroeg stadium met het waterschap te overleggen over de precieze invulling van de watertoets. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

In de periode 2012-2014 is deze bouwlocatie ook al bij het hoogheemraadschap langs geweest voor advies. In hun vooroverlegreactie geeft het hoogheemraadschap aan dat in het aangepaste plan het aantal nieuwe woningen weliswaar is verminderd, maar dat het advies van het hoogheemraadschap nog grotendeels vergelijkbaar is met het eerder uitgebrachte wateradvies. In hun reactie benoemen ze puntsgewijs de onderdelen die raken aan de belangen van het hoogheemraadschap. De vooroverlegreactie is opgenomen in Bijlage 4. Onderstaand worden de voor dit bestemmingsplan belangrijkste punten benoemd.

Het bouwplan grenst aan de primaire waterkering en ligt deels binnen de beschermingszone van deze kering. De locatie wordt door de bestaande bebouwing van Uitdam beschouwd als bebouwde dijkstrekking. Hierbij is het uitgangspunt dat de bestaande overheersende gevellijn (ter hoogte van het Pen-huisje) wordt aangehouden. Met deze gevellijn is in de planvorming en positionering van de bouwvlakken in dit bestemmingsplan rekening gehouden. In het bestemmingsplan zijn de kering en beschermingszone vastgelegd middels de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' en de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk'.

Het verhard oppervlak neemt niet of nauwelijks toe ten opzichte van de bestaande situatie. Hiervoor zijn geen compenserende maatregelen nodig.

In de dijksloot worden twee nieuwe ontsluitingen op de Zeedijk aangelegd. Om doorstroming te borgen dient in de toegangsdammen minimaal een duiker van 800 mm te worden aangelegd. Dit is binnen de geldende bestemmingen van het bestemmingsplan 'Kernen Waterland 2013' mogelijk.

Daarnaast adviseert het hoogheemraadschap om met oog op de meerlaagse veiligheid (zie ook paragraaf 3.3.2), het vloerpeil van de nieuwe woningen voldoende hoog aan te leggen om schade bij eventuele wateroverlast te voorkomen. De woningen moeten bovendien zonder kelder en met grondverdringende heipalen worden gebouwd. Hiermee dient tijdens de bouwfase rekening te worden gehouden.

4.5 Milieuzonering

In de buurt van de planontwikkeling bevindt zich nauwelijks bedrijvigheid. Ten zuiden van het plangebied, op het perceel aan de Uitdammer Dorpsstraat 4 bestaat de mogelijkheid voor de exploitatie van een maatschappelijke functie. Hier is een kleinschalige horeca gevestigd. Dit wordt in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) gezien als categorie 1-bedrijf. Voor dergelijke bedrijven adviseert de VNG afstanden ten opzichte van milieugevoelige functies van 10 meter. De planlocatie bevindt zich buiten de invloedssfeer van deze zonering. Met het plan worden geen bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. De bestaande bedrijfsactiviteiten zullen uit het plangebied verdwijnen. Bedrijfshinder vanuit het planvoornemen op de omgeving zal hierdoor, voor zover aan de orde, verdwijnen. Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor dit plan.

4.6 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

In de Bodemagenda 2011-2016 (vastgesteld op 13 maart 2012) heeft de gemeente doelstellingen geformuleerd met betrekking tot de wijze waarop de gemeente invulling kan geven aan de gewenste verbreding van het bodembeleid. Bij ontwikkelingen komt men in aanraking met verschillende aspecten van de bovengrond en ondergrond. De aanleg van nieuwe infrastructuur en voorzieningen zoals riolering, kabels en leidingen leidt tot grondverzet. Uit de bodemkwaliteitskaart blijkt dat de bovengrond in de gemeente Waterland heterogeen verontreinigd is. Vrijkomende grond is meestal niet vrij toepasbaar.

De bestemming van een deel van de te ontwikkelen locatie zal worden veranderd van 'Bedrijf' naar 'Wonen'. Wonen is een hindergevoelige functie. Op basis van de bij de omgevingsdienst IJmond aanwezige bodeminformatie wordt de locatie beschouwd als onverdacht voor bodemverontreiniging. Naar verwachting voldoet de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem voor de toekomstige functie "wonen met tuin". In de fase van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen, zal echter moeten worden aangetoond dat de bodem inderdaad geschikt is of geschikt kan worden gemaakt voor de beoogde functie van wonen.

4.7 Geluid

Het plangebied ligt binnen de geluidszone van de Zeedijk. Hier mag 60 km/uur gereden worden. Ter hoogte van het plangebied gaat de maximum snelheid over op 30 km/uur. De geluidzone van de 60 km/uur zone reikt echter tot en met het plangebied. Omdat met voorliggend bestemmingsplan een gevoelige bestemming (wonen) mogelijk wordt gemaakt, is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai vanwege de Zeedijk nodig.

Dit onderzoek is uitgevoerd in september 2017, en is opgenomen als Bijlage 5 bij de toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat de te realiseren woningen voldoen aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai. De Wet geluidhinder verzet zich derhalve niet tegen de komst van de woningen, en het plan is op dit aspect uitvoerbaar.

4.8 Luchtkwaliteit

Op grond van de Wet milieubeheer is geen onderzoek naar de luchtkwaliteit noodzakelijk, omdat het planvoornemen 'niet in betekenende mate' (NIBM) van invloed is. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn onder meer projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2 of PM10 bijdragen, wat overeenkomt met 1,2 µg/m3, vrijgesteld van toetsing. PM10 en PM2,5 zijn sterk gerelateerd, aangezien PM2,5 onderdeel uitmaakt van de emissie van PM10. Als aan PM10 wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM2,5 niet wordt overschreden. Voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM is de 3% grens omgezet in getalsmatige grenzen. Een van de categorieën is woningbouw tot 1500 woningen netto met 1 ontsluitingsweg. Voor deze categorie kan toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit achterwegen blijven De ontwikkeling van drie woningen valt binnen de categorie “niet in betekende mate”. Toetsing aan de grenswaarden is voor dit plan dan ook niet noodzakelijk.

4.9 Externe veiligheid

In het kader van ruimtelijke procedures conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient het aspect externe veiligheid in acht te worden genomen. Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de woon- en leefomgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of LPG. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Dit is verankerd in diverse wet- en regelgeving, zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit).

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en hoofdgasleidingen. Ook vindt er in de directe omgeving van het plangebied geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Tevens wordt in het plangebied geen risicovolle inrichting mogelijk gemaakt. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit plan.

4.10 Verkeer en parkeren

Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. De nadruk ligt daarbij op de effecten van de ontwikkeling op de verkeersafwikkeling en parkeren (bereikbaarheid), de verkeersveiligheid en de verkeershinder (leefbaarheid).

Woningbouw leidt tot een toename van de verkeersgeneratie. Het gaat hierbij om een toename van het aantal motorvoertuigbewegingen van en naar het plangebied. Gemiddeld genomen, kan worden uitgegaan van een toename van 7 motorvoertuigbewegingen per woning per etmaal. In het plangebied worden 3 woningen gerealiseerd. Er is reeds een bedrijfswoning aanwezig, wat netto resulteert in een toename van 2 woningen. Dit leidt tot een netto toename van 14 verkeersbewegingen per etmaal van en naar het plangebied. Uitgaande van een spitsuurintensiteit van 10% van de etmaalintensiteit leidt dit tot een toename van de spitsuurintensiteit van maximaal 1,4 mvt bij ontwikkeling van het plan.

Aangenomen kan worden dat de Zeedijk op de geringe toename van het aantal verkeersbewegingen is berust.

Vanwege de woningbouw neemt ook de parkeerbehoefte in het plangebied toe. De locatie is volgens de CROW/CBS weinig stedelijk (rest bebouwde kom). De parkeerbehoefte voor vrijstaande woningen bedraagt hier 2,3 parkeerplaatsen per woning. Voor parkeerplaatsen die niet openbaar toegankelijk zijn geldt een weging van 0,8. Dit betekent dat 2,3 x 0,8 = 1,8 parkeerplaats per woning moet worden gerealiseerd. Hiermee wordt voorzien door 2 parkeerplaatsen per woning te realiseren. Parkeren dient plaats te vinden op eigen erf. Om de realisatie van voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te waarborgen, is hiervoor in de planregels een bepaling opgenomen.

Uit oogpunt van verkeerseffecten wordt voorliggend bestemmingsplan maatschappelijk aanvaardbaar geacht.

4.11 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. en anderzijds de hiervoor beschreven milieuonderzoeken. Op de beoogde woningbouw is drempelwaarde voor stedelijke ontwikkeling uit bijlage D van het Besluit m.e.r. van toepassing.

D 11.2 De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Deze drempelwaarde wordt niet overschreden. Hierdoor kan worden aangenomen dat de milieueffecten van de voorgenomen ontwikkeling in de voorgaande paragrafen reeds zijn onderzocht. Op basis van de resultaten van deze onderzoeken worden geen onaanvaardbare milieueffecten verwacht. De uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan wordt vooralsnog niet door onaanvaardbare milieueffecten belemmerd.

4.12 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Langs het plangebied ligt een rioolpersleiding. De zone van deze leiding is voor een klein stukje op de verbeelding opgenomen. Rondom deze leiding geldt een zone waarbinnen geen bebouwing is toegestaan. Dit levert geen dusdanige beperkingen op, dat dit van invloed is op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven. Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

6.1 Inleiding

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Onderdeel hiervan is de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. Ook wordt er in dit hoofdstuk aandacht besteed aan het aspect grondexploitatie.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Begin 2019 is tevens overleg gevoerd met Stichting de Kwade Zwaan en Stichting Behoud Waterland. Met hen is inhoudelijke afstemming geweest over de uiteindelijke invulling van het plangebied met drie woningen, het niet aantasten van het weidevogelleefgebied en de overgang van de tuinen naar de weilanden. Met beide partijen kwam deze afstemming tot een positief eindbeeld.

Voorbereidingsfase

Op het voorontwerpbestemmingsplan is geen inspraak verleend. Omwonenden van het plangebied zijn wel op de hoogte van de plannen. Op hun verzoek blijft het achtererf van het perceel onbebouwd.

In het kader van het bestuurlijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, is het plan ook verzonden aan een aantal vaste advies- en overlegpartners. Er zijn, in alfabetische volgorde, overlegreacties ingediend door de volgende instanties:

• Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier;
• Omgevingsdienst IJmond;
• Rijkswaterstaat;
• Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland.

De binnengekomen reacties zijn opgenomen in Bijlage 4 en zijn waar nodig in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan doorloopt vervolgens de in de Wro opgenomen formele bestemmingsplanprocedure. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage wordt gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder de gelegenheid geboden tot het indienen van zienswijzen.

Vaststellingsfase

Ten aanzien van de ingekomen zienswijzen wordt een standpunt bepaald in de zienswijzennota. Wanneer hier aanleiding toe is wordt het resultaat van de zienswijzennota verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan is een op ontwikkeling gericht plan. De kosten komen voor rekening van de particuliere ontwikkelaar. De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarmee gewaarborgd.

6.4 Grondexploitatie

Met de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, indien sprake is van bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de gronden en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden.

Voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor de realisatie van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Voor het plan dient op grond hiervan een exploitatieplan opgesteld te worden, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. De gemeente heeft met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin tevens het planschadeverhaal is geregeld. Het opstellen van een grondexploitatieplan is hierdoor niet langer noodzakelijk. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd.

===