Projectbesluit Eilandweg

5.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

In 2008 is het rapport “Stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteitplan, Gemeente Waterland, augustus 2008” opgesteld. Het rapport is op 18 december 2008 vastgesteld door de gemeenteraad. De stedenbouwkundige randvoorwaarde vormen de basis voor de juridische uitwerking van de planregels van dit projectbesluit. De randvoorwaarden zijn dan ook een op een overgenomen in dit projectbesluit.

Bebouwingsstructuur

Het stedenbouwkundig plan voor het plangebied verdeelt het plangebied in drie onderdelen: Eilandweg, de groene oostrand en het binnengebied.

De Eilandweg is (ook historisch gezien) de meest belangrijke weg in het plangebied. De ligging aan een ruim, bijzonder profiel waarin zich parallelweg, N247, parkstrook, Broekervaart en Eilandweg bevinden rechtvaardigt een bijzondere architectonische begeleiding. Incidenteel kan het nodig zijn hogere goot- en/of nokhoogten toe te staan.

De oostrand zoekt relatie met het landschap. Inrichting van openbare ruimte, transparante opzet van de bebouwingsvorm (mede i.v.m. doorzicht vanuit woningen de Draai) en landschappelijke inpassing staat hier centraal. Het aanzicht van het meest oostelijke appartementencomplex aan het einde van de Eilandweg verdiend extra aandacht. Een gevarieerd bebouwingsbeeld is denkbaar, zij het dat voorzichtig omgegaan moet worden met rijen woningbouw. In de binnenstraatjes is een grotere variatie denkbaar. Aandachtspunt vormt de beperkte binnenruimte en het goed oplossen van parkeren.

Het moet een groen plan worden. Bestaande groenelementen moeten, mits van gezonde kwaliteit, ingepast worden. Spelen kan met name in de groene zone aan de oostrand. Het is gewenst om te onderzoeken of er een overhaler kan worden gemaakt naar het parkgebied langs de N247.

Stedenbouwkundige plan

Ligging van de bebouwing

De bebouwing langs de Eilandweg ligt in een duidelijke getrapte rooilijn. De voortuin is voorzien van hagen of open hekwerken. Er is een goede begrenzing van de zijtuinen. Bij de bebouwing wordt rekening gehouden met doorzicht vanaf Eilandweg langs de sloten en binnenstraatjes.

Langs de oostrand is de rooilijn wisselend. Hierbij wordt rekening gehouden met het ontstaan van een goed silhouet en voldoende transparantie vanuit de bebouwing aan de Draai. In de voortuinen zijn groene hagen of open hekwerken wenselijk. in de binnenstraatjes: wisselende rooilijn. Gezien de beperkte lengte let op voldoende “ruimte” in het straatbeeld

In de binnenstraatjes is de rooilijn wisselend. Er wordt voldoende “ruimte” gecreëerd in het straatbeeld.

Massa van de bebouwing

Langs de Eilandweg is incidenteel een hogere nok- en goothoogte denkbaar afhankelijk van de bebouwingstypologie die wordt gekozen. De woningen hebben 1 a 2 lagen met kap. Uitzondering hierop zijn de appartementen, deze hebben drie lagen met kap met een maximale nokhoogte van maximaal 12 meter. Voorgesteld wordt om te kiezen voor een bebouwingsvorm en architectuur, die aansluit op de karakteristiek van de Waterlandse bebouwing in dorp en platteland.

Langs de oostrand is ruimte voor een fijne korrel, transparantie tussen de bebouwing, rekening houdend met aangrenzende bestaande bejaardenwoningen. De bebouwing heef een laag met een kap.

In de binnenstraatjes kan gevarieerd worden. Dit betekent dat de bebouwing bestaat uit 1 a 2 lagen met kap.

Referentiebeelden

Gevels

De gevels worden uitgevoerd in sprekende bijzondere architectuur aansluitend op het karakter van Broek in Waterland.

• langs de Eilandweg: sprekende bijzondere architectuur, aansluitend op het karakter van Broek in Waterland
• langs de oostrand: transparant, gericht op het landschap cq de groene zone. Lichte grijstinten.
• in de binnenstraatjes: aansluiten bij Eilandweg en oostrand.

Serres, erkers en hoekramen zorgen voor de markering van straten, hoeken en plekken.

Detaillering, materiaalkeuze, kleurstelling

Langs de Eilandweg is traditioneel materiaalgebruik, incidenteel bijzondere kleurstelling mogelijk

• langs de oostrand: sobere uitstraling valt weg in het landschap, traditioneel materiaal, terughoudende kleuren
• in de binnenstraatjes: traditioneel kleur- en materiaalgebruik, rustige uitstraling

Water

Ontsluiting en parkeren

Programma

Het gegeven programma gaat uit van een maximum van 47 woningen. Hierbij wordt uitgegaan van minimaal 30% sociale woningbouw (senioren en / of jongerenwoningen). Het college van Burgemeester en Wethouders hebben hierover nadere afspraken gemaakt. Ook het oostelijke appartementengebouw wordt in de sociale sector gerealiseerd.

Water en Groen

De waterstructuur sluit aan het op het kavelslotenpatroon van het Belvedère gebied Waterland-Zeevang. In het gebied moet de waterstructuur verder worden uitgewerkt. Als uitgangspunt dient daarvoor de structuur zoals op bladzijde 24 is aangegeven.

Openbare ruimte en speelplekken

Er is extra aandacht voor kwaliteit van de buitenruimte. De straatjes worden bescheiden ingericht met duurzame gebakken materialen (erfbestrating, openverharding). De begeleidende groenstructuur is informeel, met solitaire bomen en boomgroepen in gras/ bloemenmengsels.

Speelplekken liggen in de groene wiggen aan de zuid- en oostzijde in combinatie met een informele wandelroute .

Er is een doorkoppeling gewenst tussen de woonbuurt en de parkzone aan de overkant van de Zesstedenvaart, b.v. door middel van een overhaler.

Ontsluiting en parkeren

Ontsluiting

Het gebied wordt een 30 km-gebied, ontsloten via de Eilandweg. Van belang is, dat in het profiel van de Eilandweg de oorspronkelijke dijkdoorsnede gehandhaafd blijft. Er is tevens een goede, veilige ontsluiting voor de voetganger. De ontsluitingsweg Eilandweg moet hiervoor worden opgewaardeerd en meer ingericht. Er wordt zoveel mogelijk op het eigen erf geparkeerd.

Aan de oostrand wordt een eenvoudig wegprofiel voorgesteld met een aparte wandelroute langs/door de groene zone. Ook hier wordt zoveel mogelijk op het eigen erf geparkeerd

De binnenstraatjes hebben een eenvoudig karakter. Er is geen onderscheid tussen rijbaan en trottoir; de auto parkeert zoveel mogelijk op het eigen erf. Voor bezoekers is een geclusterde voorziening/ draaipunt voorzien.

Wandelroute: langs de zuidrand van de locatie is een wandelroute geprojecteerd. Dit karakter sluit aan op routes in het aangrenzende gebied. Op informele wijze kan het gebied met de omliggende buurten worden doorgekoppeld voor de bewoners.

Parkeren

De parkeernorm voor de locatie Eilandweg is gebaseerd op de ASVV.
Voor de grondgebonden woningen geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per woning. In dit woonsegment is uitgegaan van minimaal 1 parkeerplaats op eigen erf.

Bij de rijwoningen geldt een norm van 1,9 parkeerplaatsen per woning. In dit woonsegment is uitgegaan van minimaal 1 parkeerplaats op eigen erf.

Voor de appartementen geldt een norm van 1,5 parkeerplaats en zonder onderscheid van het soort appartement.

De wijze van parkeren in het openbaargebied wordt, naast het parkeren op eigen erf, opgelost in parkeerhoven.